东湖评论：民宿进小区先过邻里安宁关

在文旅业快速扩张的背景下，部分业主将住宅改造成经营性民宿或网约房，深夜喧闹、楼道杂乱、消防安全等问题随之而来。小区本是居民安身休憩的场所，房主利用房屋产权获取收益，不能以邻里安宁为代价。住宅的首要功能是居住，这份安宁不应为民宿红利让路，把民宿开进小区，首先要过邻里安宁这一关。

《中华人民共和国民法典》第279条规定，住宅转为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。所谓“一致同意”，不是简单多数表决，而是赋予邻里对扰民经营的否决权。住改商不是不能做，而是不能绕开邻居做。现实中，一些经营者仅凭自我承诺书就拿到营业执照，却未征求邻居意见，这往往成为后续矛盾的根源。营业执照只是经营许可，并不等同于满足住改商全部法定条件，也不能凌驾于居民安宁权之上。产权不等于任性权，行使个人权利时不能损害他人合法权益。

真正的矛盾，在于收益与维权成本的失衡。经营者持续获利，噪声、治安、消防隐患等外部成本却由邻居共同承担。居民维权时，得到的回应往往是“持有营业执照即为合法经营，若有纠纷请向法院提起诉讼”。可是，对多数人而言，取证、立案、开庭程序漫长，费用不低，最终只能忍受。如果每次都要靠居民自己收集证据、逐个部门反映，维权成本就会高到让人望而却步。若监管停留在口头劝导，把行政监管责任简单推给民事诉讼，就等同于默许违规经营继续侵蚀小区居住秩序。新业态的红利，不应由无辜邻居单方面承担。

新业态的兴起必须设定边界，治理不能只是被动救火。合规民宿与住宅楼内私改的网约房不能混为一谈。破解困局，首要任务是把监管关口前移，不能仅凭经营者自我承诺完成备案核验。线上平台必须承担主体责任，房源上架前核实房屋性质和邻里意见，确认持续扰民就应果断下架并处置。公安、市监、住建、文旅等部门应建立联合处置机制，对拒不整改的违规网约房实施刚性执法，减轻群众诉讼负担。对屡次投诉、整改不到位的房源，应形成发现、核实、处置、反馈的闭环，不让问题在投诉与回复之间打转。

小区是人们共同生活的家园，安居是最基本的民生需求。支持闲置房屋盘活、鼓励文旅创新，必须以守住邻里安宁为前提。只有厘清产权边界，落实各方责任，平衡经营需求与居民权益，才能让新业态健康发展。让愿意经营的业主依法依规经营，让不愿被打扰的居民有明确救济渠道，才能实现新业态与居住安宁的平衡。

稿源：荆楚网（湖北日报网）

作者：邓艳林（湖北宜昌“我们正当阳”团队、当阳邮政管理局）

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