赵秀池（首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长）
自从2017年3月25日，厦门发布全国首个“限售令”之后，福州、青岛、广州、常州、珠海等城市也纷纷加入到“限售”的行列。大部分城市规定新购住房须取得产权证后满2年方可上市，到现在已经快满两年了，限售令不再延续，限售住房上市对楼市的影响。
首先，限售政策手段作为短期应急手段适时退出很有必要。
限售手段作为短期应急手段，确实可起以到立竿见影的效果。比如，厦门在2017年3月25日新政出台之前，3月份二手房成交量约为7000套，4月份则骤然下降至3830套。限售政策无疑减少了交易量，起到了给市场降温的作用。限售手段降低了住房的流动性，有2年的锁定期，通过限制住房上市，减少了住房的供应，进而达到了减少需求的目的，减少了住房买卖的频繁操作，起到了减少交易量的作用。
但是，限售政策本身也是一个双刃剑，由于限售会导致一批住房不符合上市条件，而减少了住房供应，不利于平衡供求关系，反而会起到推高房价的作用，不利于房价稳定。因此，限售手段只能是一个短期的应急手段，适时退出很有必要。长远来看，还是要通过平衡供求关系和供求结构来实现对楼市的调控。
其次，限售政策到期后，限售住房上市不会对楼市造成冲击。
一方面，虽然限售政策到期后，会有一部分限售住房上市，但毕竟数量不大，不会对楼市形成冲击，而且市场房源增加，有利于平抑房价；另一方面，从2017年“3.17”新政以来，在从严的楼市调控政策下，楼市房价尤其是二手房房价得到了抑制，人们的预期也已经发生改变，买房投资的冲动减少了很多。虽然春节过后，楼市有所回暖，但是，在“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”的背景下，楼市房价也不会因为限售住房上市而大起大落。第三，高房价下租房划算，各地在大力发展租赁市场，给承租人赋权，也让一部分人接受了利用租赁住房解决住房问题的理念，不再一味买房，也减少了购买产权住房的需求。
第三，楼市的长效机制还是要通过平衡供求关系，包括平衡供求数量与调整供求结构来调节。
自2017年“3.17”楼市新政以来，各地为了促进房地产市场平稳健康发展，除了限售政策，各地还采取了限价限购限贷限商等一系列政策手段，来平衡供求关系。这些手段对楼市调控都起到了一定作用，但也存在着一些问题。未来，各城市还要因城施策，根据不同城市的供求关系情况来制定不同的房地产政策，有些政策还需要进行微调。
价格机制是市场机制的核心，而价格是由供求关系决定的，又反过来调节供求，通过价格波动来实现供求平衡，达到稳定房价的目的。政府要通过调节供求关系使供求平衡来稳定房价，促进“房住不炒”实现，而不是用行政手段按住房价，因此，未来从政策层面上来讲，未来的商品住房限价应该取消。让房价成为调节供求关系的信号。
限购政策还是要坚持。通过限购确实保护了首套房的刚性需求和二套房的改善性需求，抑制了投机投资需求。随着户籍制度的改革，有不少城市有户籍的新市民不断增加，让新市民也有权利买到自己需求的住房，与“房住不炒”的定位并不矛盾。
限贷政策也应延续。限贷政策与限购政策一样也起到了抑制投机投资需求的作用。但是，还是要进一步落实差异化政策，对于首套房的刚需贷款要给予倾斜，建议降低首套房的首付款比例。
限商政策也要坚持。因为每个城市的发展要有城市规划，一张蓝图画到底，才能让城市发展越来越好，越来越宜居宜业。根据土地不同的性质来利用土地，也是城市规划的要求。对于商改住的历史遗留问题，要从历史的角度去对待，对于过去一些商改住项目要允许其改建为租赁住房使用，水电气热等也应该按民用价格收费，提高居住者的幸福感。
各地除了通过组合拳对楼市进行调控外，也在制定住房发展规划，建立租购并举的住房制度。相信，随着各城市“多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房制度”的建立与完善，随着住房发展规划的实施，房价的波动幅度会越来越小，楼市的发展会越来越健康。
