支点评论：房产巨头转身有多难

　　核心提示：许多企业家亦开始看淡房市，“崩盘论”卷土重来，整个行业正如履薄冰。为避开险滩，房产巨头已加紧布局新领域，寻求新的增长引擎。
　　新春刚启之际，万科集团总裁郁亮“取经”归来。
　　近半年的不定期走访，郁亮去了小米、腾讯、阿里等国内知名互联网公司，并由此坚定了“房地产行业不会被颠覆”的判断。这位少帅心中的石头虽然放下了，但年初多位房产巨头先后看淡中国房地产市场的言论，却让“崩盘论”卷土重来。
　　站在房地产调控政策新出台后的又一个起点上，企业家们开始转身谋划，以期找到未来新的增长引擎。其中包括万达集团、万科地产、绿地集团等多家房企“触电”凶猛，昭示着房地产行业将面临深层次转型，重新布局已箭在弦上。
　　巨头们的“盛世危言”
　　春节过后房市能否呈现“金三银四”的行情，房地产业界早已吵开了锅。
　　在今年的亚布力论坛上，房产巨头们对房市走势亦是喜忧参半。华远地产董事长任志强表示，今年宏观经济下行的压力加大，土地供应量比去年增加很多，库存不断增加，与2013年相比房价增幅和成交量增幅都会大幅下滑。
　　但在一片看跌声中，也有专家持不同意见。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在2月初的“中国经济50人论坛年会”上表示，中国经济今年还会非常困难，但他接着说：“如果央行大量印发钞票，房价还会继续上涨。”
　　“我看平房市。”名流置业董事长刘道明接受本刊记者采访时称。
　　可话音刚落，今春以来全国房市便出现了“量价齐跌”现象，业界已觉倒春寒的来袭。
　　来自广州的官方统计数据显示，2014年1月，广州一手住宅成交5354套，同比减少47.9%，成交均价12578元，同比下降9.1%，春节期间广州中心六区更是出现了零成交。而杭州一楼盘甚至打出了直降6000元/平方米的口号，更是让人们嘀咕倒春寒难道比三九天还要冷？
　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱接受《支点》记者采访时对房市提出风险警示：今年的市场没有想象当中那么好。对于二线城市，他表示最大优势在于它对周边区域和城市的吸附力，各地行情各不相同。
　　丁祖昱还直言，多数三线城市的房地产市场未来发展空间也有限。
　　布局四大领域
　　只要有泡沫，总会有破灭的一天，这只是时间问题。而先知先觉的房产巨头早已暗地下手“造船”，寻找新的思路进行布局，增强抗风险能力。
　　在获悉《政府工作报告》对房市提出分类调控的政策后，郁亮认为这反映中央的调控工作已经回到根本，解决市民的居住问题，这将帮助内地楼市健康发展，“内地楼市未来15年都不会出现大问题。”
　　此前半年内，郁亮拜访了多家国内电商巨头。虽然他并不认为互联网思维是什么“洪水猛兽”，但如何将互联网思维与主业联系起来，万科正谋划着另一片蓝海。
　　与万科一起向电商靠拢的还有另一家房产龙头企业——万达集团。从2013年开始，万达集团董事长王健林就表示，房地产市场繁荣不会超过10年。为谋求生存发展，万达开始在电商圈百万年薪高调挖人。同时，他还明确表态，今年将与阿里或腾讯其中一家企业合作。
　　在房产巨头们开始布局电商之时，不少房企正加大力度开拓全球市场，其中就有万科、绿地、碧桂园等房企正忙着向海外房产市场扩张。
　　大连万达集团海外并购就有“不差钱”一说，其先后购买的资产包括美国一家院线公司、英国一家游艇公司和伦敦一家酒店等，都是大手笔，而且收购步伐尚未止步。
　　总部位于上海的房地产开发企业绿地集团，在美国、澳大利亚和韩国收购有房地产项目，以期在中国人海外购房需求增长的趋势中获益。
　　中国海外投资联合会预测，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币，房企海外投资之路还将继续扩张。
　　绿地集团董事长张玉良接受媒体书面采访时表示，今年绿地海外业务销售收入有望超过20亿元，并将致力在区域布局、运行质量上取得新的进展。“公司正在加速实现从单一开发到综合开发，从国内开发到国际开发，从单纯开发到开发运营并重的深刻转型。”他说。
　　随着中国人口老龄化加速，养老地产受不少房企青睐。数据显示，到2050年，中国养老市场需求有望突破17万亿元。
　　除了上述三大领域外，房产商们还热衷于打造旅游地产，万达、复星等企业已开始进入。据不完全统计，全国百强房企中，至少有1/3加入了旅游地产领域。
　　房企多元化布局并非万能灵药。丁祖昱告诉记者，房企的多元化布局将困难重重。目前房企要寻找与房地产行业在收入、利润等方面相匹配的相关行业，可选择性并不多。
　　“对于我们来说，专业化更重要，要做专、做精房地产行业。”刘道明认为，目前公司正考虑收缩战线。今年2月28日，“名流置业”正式更名为“美好集团”，其发展战略仍提倡：精品化的产品品牌战略。
　　新长江地产总经理陈学明亦赞成房企专业化道路。但他告诉本刊记者，房企是否采取多元化布局，应由企业自身发展实力而定，如拥有庞大不动产的万达集团，就需要多元化战略来盘活全局。
　　挖掘新赢利点
　　多元化布局是众多开发商的战略转型，但眼前摆在房产界更重要的一件事，则是要探索新的盈利模式。
　　万科集团正思考如何从超过300万业主的身上挖出新赢利点，并率先提出社区金融概念，给整个行业带来了新一轮头脑风暴。
　　去年，万科入股徽商银行，成为第一大股东。尝试社区金融的新动作，反映出万科正在从卖产品的阶段过渡到做产品、卖服务的阶段，这将颠覆内地房地产延续20余年的旧有经营模式。
　　“万科下一步的商业模式将与苏宁、阿里巴巴、菜鸟网络等的商业模式如出一辙，将产业链的上下游全线打通，利用万科充沛的金融资源为其提供服务，吃定供应商和业主，以获得更高的利润。”万科集团执行副总裁毛大庆在一次业界公开演讲时如是说。
　　丁祖昱对万科的新动向也表示肯定：“无论在系统性、综合性层面，还是在具体的运作层面，以及对未来的前瞻性、对海外先进模式的学习方面，万科表现得更加稳健。”
　　万通控股董事长冯仑则将目光扫向立体城市。“我希望立体城市能真正创造一种商业模式，能够让人们感觉到新型城镇化带来的生命力、便利性，以及社会管理与人的尊严的提升。”冯仑说，他将立体城市形容为“中年得子”，该模式相当于社区俱乐部，在里面取得业主和就业资格，业主会有很多照顾。
　　新型城镇化不仅为房地产开发企业带来大量新增需求，也将对房地产新的商业模式产生重要影响。
　　丁祖昱表示，随着楼市宏观调控政策的到位，房地产市场将日益走向成熟。随着我国城镇化推进，未来10年楼市成交量将提升一倍。房地产行业将呈现稳步增长态势。
　　不过，朗诗绿色地产武汉公司总经理朱贤坤接受本刊采访时表示，由于目前中国针对中小城镇的规模并不确定，这将直接影响房企挖掘新赢利点的政策取向。
　　“未来我们将着重挖掘海外房地产市场，及进军金融业等。”牛贤坤如是称。他对今年房市持谨慎态度。
　　陈学明也表示，目前是房地产行业的政策焦虑期。总体来看，他认为房市处于正常发展水平，但政策的不明朗让房企分身乏力。
　　再出发起步艰难
　　对于房地产行业而言，毫无疑问前10年是最好的年代，也是最难解释的年代。
　　早在2004年，中央即着手调控房地产市场，但至今房市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。
　　中国房地产行业将向何处去？冯仑撰文称，未来十年，是民营企业发展的黄金十年，政府简化行政审批，扩大民营企业的准入，使民企得到的市场空间越来越大，政府的手往回缩，民企市场就会变大。
　　“未来，政府对房地产行业的政策非常清晰：政府管保障，市场满足多层次需求。而随着城镇化的发展，物流、医疗、公共物业、商业物业等非住宅会越来越多释放出来。所以，未来房地产行业还有10到20年好光景，只不过是从住宅转到非住宅。”冯仑如是写道。
　　绿地集团亦看好房市发展的大趋势。数据显示，去年绿地增速达到53%，房地产业务收入1625亿元，只比排名首位的万科少84亿元。
　　绿地集团一高层人士告诉本刊记者，按照集团战略分析部署，下一个十年，城镇化是经济发展最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的收益。未来十年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。
　　就在上月初，绿地集团执行副总裁孙志文在接受媒体专访时透露，从前年起，绿地集团明文规定不进三四线城市，但从去年下半年起加大了一、二线城市的投资力度。
　　今年全国“两会”期间，房地产调控出现微妙变化，一刀切转变为“双向调控”，亦即“分类指导”。丁祖昱指出，该政策明确将抑制过热区域房价上涨，化解一线城市“楼市泡沫”风险，同时又为偏冷的二三线城市房市“松绑”看到了希望，便房地产行业有序步入正常轨道。他认为，由于新的政策才出台，房地产发展趋势有待观察。
　　房产新政落地后，保利、万科等大型房企则明确称广深等一线城市房产项目不降价。“预计一线等房产热点城市限购政策将持续。”陈学明称，“如武汉等二三线城区房产板块发展不均衡，分类指导将有利于其楼市良性发展。”
　　从全球经济缓慢复苏、国内经济企稳回暖的宏观背景下，房地产市场正迈过高价增长的“黄金十年”，有望跨向集约化、规模化、细分化的“铂金时代”。
　　然而，恰逢中国经济转型升级关口，房地产行业，再次出发不会一帆风顺。
　　稿源：支点杂志
　　作者：袁阳平