支点评论：房地产拐点来了吗？

　　核心提示：从2003年开始，一讲到“调控”，大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格，而未来，房地产调控的重心将有可能指向“救市”。
　　嘉宾：
　　蔡为民  复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长
　　高海燕  深圳市都会城市研究院院长
　　陈潜峰  天下置业集团董事长
　　董登新  武汉科技大学金融证券研究所所长
　　在2014年的全国“两会”上，《政府工作报告》对房市调控用了一个新名词：分类调控。即针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
　　为什么今年跟往年不一样要特别强调分类调控？该怎样对城市进行分类？还是否需要“限购”？2014年中国房价会涨还是会跌？带着这些问题，本刊特邀四位知名专家，从不同角度探讨中国房地产的当下及未来。
　　泡沫有多大？
　　《支点》：从去年底开始，有关中国房产泡沫论的声音越来越多，甚至有专家表示中国房价下跌50%都很正常。但也有人看好房市，认为还能再涨10年。中国房市走到今天，究竟有无泡沫？
　　陈潜峰：目前高房价主要受高地价、货币政策预期放款以及市场供应不足等因素影响，未来房价上涨的预期依然较强。当房价上升速度长期快于居民收入的增长速度时，泡沫便会产生，只要存在泡沫，就有可能会破灭，这只是时间问题。一旦房价再次疯涨将可能失控而致泡沫破灭，会给社会造成不稳定因素。
　　董登新：从资本的角度来说，当前中国的房地产市场不是撑不撑得住的问题，而是资本链相当脆弱，随时有垮掉的风险。受放贷收紧等政策影响，对很多开发商来说，现阶段主要通过私募等民间借贷方式融资，其利息一般在20%-30%之间，成本较高，融资压力大。为了支撑整个资金链，他们往往是“短借长用”，“拆东墙补西墙”，但这种支撑不具备可持续性。我所认识的一些朋友，以前他们的资金或多或少会参与到房地产项目中，但现在他们开始陆续撤离楼市，改投其他项目。
　　《支点》：中国地域宽广，如果说有房产泡沫的话，不同地方的表现应不一样，具体对一二三四线城市来讲，出现泡沫时会有哪些特征？
　　蔡为民：受限购政策、高通胀等因素影响，从2011年起，中国房市呈分化态势。当通胀严重时，大量避险资金选择进军没有限购政策的三四线城市房地产，当地政府对资金的到来也持欢迎态度，开始大量卖地，开发商拼命盖楼。此时，三四线城市的房产走向非理性繁荣态势，其中大部分交易是为了投机，为了赚快钱。这种状况下，房产严重过剩，而要消化这些过剩的房产需要时间。糟糕的是，对很多三四线城市来说，需求已经很少了，但供应还是源源不断。很多人问，三四线城市的房产会跌多少？我认为，跌多少并不是问题的核心，关键要问需求在哪里，这比房价跌多少更可怕。
　　二线城市的情况和三四线城市不同。最近杭州房价下跌，但值得注意的是，一旦下跌15%-20%，就马上有需求跟上，这说明二线城市仍然是有需求的，只不过这类需求还在观望。换句话说，二线城市的房产，表面上看似是无效需求，但只要价格下降，就会出现有效需求。如果宏观经济没有太大波动，二线城市房价至少可以稳定到今年下半年。
　　而对一线城市来说，有效需求比二线城市更旺盛，相信今年内其房价应该不会有大问题。
　　陈潜峰：相信很多人还在翘首等待“房市雪崩”的那一刻。曾经，“房市泡沫”、“房市发烧”、“房市绑架中国经济”等言论频频见诸报端，但我认为中国房市特别是三四线城市房价崩盘的可能性不大，理由有三点：一是随着中国城镇化进程日渐加快，城市人口将进一步增加，这必定会带来住房刚性需求的增加；二是随着三四线城市工业园的兴建，外资引入进一步扩大，当地经济必定迎来新一轮增长，同时也将带来就业市场的拓宽，这将会直接推动房价上升；三是金融危机和产业转移会推动大批农民工返乡创业，拉动当地经济发展，进而刺激房市。
　　高海燕：短期内中国房市的风险还是三四线城市全面过剩所带来的系统性风险，理论上崩盘风险较大。但事实上，中国投资者和置业者很容易被“宏大叙事”和“神话”所左右，风险总能持续运行。2014年，三四线城市在城镇化“故事”的刺激下预计还能带病运行，至于以后能持续多久，目前还难以预测。
　　QE退出致房价下跌？
　　《支点》：随着美国经济复苏和美联储逐步退出量化宽松政策，过去5-6年全球低利率时代有可能终结，这将导致资本加速撤离新兴市场，这种变化是否会影响到中国房市？
　　高海燕：中国的房地产市场是很奇怪的，往往处于非全球化状态。这些年来，宏观调控政策在一定程度上“意外”地“保护”了房地产市场没有能进入市场调整的空间。因此，国际大环境的变化对中国房市的影响不会很大，保持现状仍将是中国房市短期内的基本态势。
　　陈潜峰：货币政策紧缩或放松，对房价的上涨和下跌会产生一定影响，但并不是决定性因素，政府的货币杠杆短期内会对房价有影响，但“无形之手”即市场的杠杆调节会更有效。近几年来，政府一直加大调控力度，房地产市场却持续火爆，这就是最好的例证。
　　董登新：谈中国房市，一个不能忽视的问题是，社会的惯性预期太大。大部分民众都不相信房价会跌，在他们心里只有一个信念，买房肯定会涨。这其实也与中国目前投资渠道过窄有关，买黄金，黄金跌，买股票，股票跌，还能买什么呢？只能买房。事实上，这么多年来，房价也的确一直往上涨，从客观上强化了人们“想投资就买房”的心理预期，这种预期会进一步刺激房价上涨。
　　是“调控”还是“救市”？
　　《支点》：近年来政府出台多项政策调控房价，实际效果却不理想，被网友戏称为“十调九涨”。能预测下今年提出的分类调控政策会出现什么样的效果吗？
　　蔡为民：两年前，我曾说过一句话，限购措施松绑之日，就是房市崩盘之时。当然这句话有夸张的成分，其背后的意思是说，当房产要限购的时候，说明需求还是很旺盛，如同交通管制一样，当要实施交通管制的时候，说明交通流量是比较大的。而当流量不够大的时候，是否还需要管制呢？现在房市也是一样，到了很多人在观望、需求量不大的时候，所谓的调控也就没有多大意义了。
　　其实调控一直存在两种意思与功能——调涨与调降。从2003年开始，房市以价量齐扬的状态居多，因此一讲到“调控”，大家直觉想到的便是压制房价上涨、限制购房资格，而未来，房地产调控的重心将有可能指向“救市”。
　　董登新：近年来的大多数调控政策都是行政管制手段，到现在已用到极致，如果再严的话，那只能限制房产交易了。未来若还要调控房价，应该转换思路。比如对一二线城市来说，现在的状况更多的是价格泡沫，而三四线城市则更多的是产能泡沫，所以要针对不同城市进行分类调控。
　　高海燕：分类应该是沿着供应和需求两端进行调控。既要确保在土地、中小型商品住房以及共有产权住房上供应的充分度，又要保持对需求的管理，特别是对投资性需求的压制。短期内应该还是会强化行政和市场这两个手段。行政上主要是促进保障性住房建设，市场上要强化建设和供应。分类调控的另一层含义，还体现在城市不同调控方法也不同，即一、二、三线城市的政策取向和力度会略有不同。一线城市和房价升幅过快的二线城市主要突出“供”和“堵”，三线城市则要强调“疏”。
　　还会有“黄金十年”吗？
　　《支点》：随着中国新型城镇化的发展，物流、医疗、公共物业、商业物业、酒店物业等非住宅房产开发正日益走热。未来中国房市是否和一些专家预测的一样，还有10到20年的好光景？
　　高海燕：房地产如果跳出单一以地生财的特征，转型到以服务生财的模式，那就还会有更长的好光景。创造客户价值是一种专业能力，相信这在未来是决定房地产开发商能力的标尺。
　　房地产开发商在未来也会分化，强者恒强，弱者离场。特别是中国逐步走上经济结构转型之路后，地方政府对城市营运和产业营运的需求将越来越迫切，这显然不是实力弱小的开发商的“战场”。另一方面，随着置业者对房地产产品与生活方式之间关系的关注度、理解力和需求度的上升，传统的房地产行业“简单、直接、粗暴”的发展模式显然也不可持续。
　　陈潜峰：如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个10年对中国经济和房地产来说，都将值得期待。对于不动产投资人士，到底是投资“机会”，还是投资“趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但趋势更值得信赖。未来中国将呈现四大趋势：一是中国经济从10%的“超高增长”进入“七上八下”的次高速增长，以及小颠簸的稳态增长，而房地产业也从超高增长转为中低速增长；二是房地产市场格局由卖方市场转为买方市场；三是新一届中央政府不会放松对房地产的调控，调控成效将在吸取以往教训中逐步得到扭转；四是住宅市场的属性将从商品时代转入商品时代与产品时代并重的格局。
　　我对中国未来的房市仍然有信心，主要是基于两个方面的原因。一是与西方发达国家相比，中国的城镇化率差距在40%-50%左右，未来城镇化发展的需求空间广阔，至少还需要20年，且每年将有3000万人口从农村迁入城市；二是在新型城镇化背景下，中国房地产不再是狭义的市场，而是包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养生等与人的生活相关的广义市场，同时也包括工业、产业等与生产相关的部分，房地产业态将更加丰富多彩。
　　稿源：支点杂志
　　作者：何辉 袁阳平