三四线城市面临供应过量 高风险城市集中在华北西北

　　此前，众多开发商因一线城市遭遇严厉的楼市调控，蜂拥转战三四线城市。一时间，三四线城市成为开发商保持销量的重要支点。如今，正遭遇结构性供求关系矛盾的三四线城市，有可能在今年年底和明年初成为房企的“毒药”。

　　今年以来，被媒体称为“鬼城”的鄂尔多斯因市场需求不足，房价一落千丈；在民间高利贷泡沫破灭之后，温州楼市房价也纷纷出现大幅下滑；在贵阳，天量楼盘供应的出现，也让当地市场风险暴露出来。

　　美国摩根大通银行首席中国经济学家、大中华区经济研究主管朱海斌11月30日表示，相对于销售来说，中国三四线城市现在的供应量比例明显比一线城市要高，消化压力很大。

　　这一说法得到其他研究机构的论证。中国房地产信息集团近期发布的 《中国城市房地产风险榜》显示，目前房地产风险最大的50座城市，全部是三线和四线城市。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所主任蔡为民认为，那些消费力不足、过去几年又完全是因为资金流入导致房价上涨的地区面临较大的风险。在这一背景下，地产商最明智的选择，也许是降价并撤离。

　　三四线城市的供应过量危机

　　易居中国执行总裁丁祖昱曾在“城市 发展 未来2012松江国际生态商务区区域发展论坛”上讲诉了一个三四线城市供应过量的故事。

　　他说东北的一个城市先后有四家全国性的大地产商进入。最近几年，这个城市的可开发的住宅用地已经超过了6000万平方米。该市常住人口总量不过60万人，以平均每套房100平方米计算，潜在可供应的房屋超过60万套，平均每人一套房。在这样的情况下，先期进入的地产商已经坐不住了，其中一家地产商以亏损的方式离场。

　　丁祖昱说，全国存在大量类似的城市，比如此前已经显现出供应过量危机的鄂尔多斯和贵阳。在供应量远远大于需求量的背景下，这些城市所存在的供应过量危机会慢慢地爆发出来。他的话音刚落，就传出国内一家地产巨头将开发战略重点从三四线转向二线城市的消息。

　　中国指数研究院的统计数据也显示，三四线城市目前供应过量明显。以东北的营口为例，城镇人口为143万，人均GDP约为4万元，但是土地总量达到8600万平方米，人均供应量超过60平方米，远超2010年全国城镇人均29.2平方米住房面积的水平。

　　和营口类似，南通、中山、佛山、惠州等三线城市由于人口基数低、需求有限，过去几年随着制造业和第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张。但这种快速膨胀毕竟是暂时的，随着劳动力优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩，导致过去几年快速扩张的项目需要长时间来消化，这些城市的供应压力或将长期存在。