全国楼市销量增速趋缓 有效供给增加将稳定市场预期

　　新华网上海11月10日电（记者 郑钧天）国家统计局9日发布的前10个月全国房地产开发和销售数据显示，在各地楼市调控日益加码的背景下，全国商品住宅的销售增速有所回落，土地市场亦有所降温。

　　专家认为，时至年底，在政策趋紧、房贷紧张的情况下，供需两端均受一定程度的抑制，年底楼市活跃度或有所降低。

　　全国商品住宅销量增速趋缓

　　国家统计局数据显示，前10个月，全国商品住宅销售面积85721万平方米，同比增长22．3％，增速比1－9月份回落1．6个百分点；商品住宅销售额51485亿元，增长32．6％，增速比1－9月份回落0．9个百分点。

　　据中原集团研究中心监测，10月份，虽然全国新建住宅市场表现平稳，但各地二手住宅市场表现却较上月逊色。北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市的二手住宅成交量较9月份有所下滑，环比下跌幅度10％－20％不等，成交面积平均环比下降9％。

　　土地市场上，房地产开发企业的拿地速度也有所放缓。1－10月份，房地产开发企业土地购置面积26658万平方米，同比下降3．6％，降幅比1－9月份扩大0．3个百分点；土地成交价款6434亿元，增长11．7％，增速回落2．9个百分点。

　　机构认为，此前国土部表示严控高地价，对各级地方政府起到了一定的警示作用。随着供地节奏的放缓，成交面积和土地出让金额也随之下滑。

　　克而瑞研究中心最新发布的数据显示，在9月份创出新高后，10月份房企购地金额大幅回落。10月份，全国53个重点城市土地成交总建筑面积为4032万平方米，同比下降33％，总成交金额为995亿元，同比下降19％。

　　以上海为例，10月份上海土地市场出现明显降温，经营性用地出让金急剧缩水并跌破100亿元大关，创下近8个月以来的最低水平。中国不动产研究中心（CRRC）统计数据显示，10月1日至10月31日，上海共计出让15幅经营性用地，成交面积为47．7万平方米，较9月份的108万平方米明显萎缩；出让金仅87．5亿元，环比下降78％，与去年同期109亿元的成交金额相比亦下滑近20％。

　　各地调控政策趋紧　年底楼市活跃度或有所降低

　　国家统计局数据显示，自今年5月北上广深四大一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破2位数之后，9月更是首次“携手”超过20％。

　　为遏制房价持续大幅上涨的态势，京沪深等一线楼市调控政策进一步趋紧。

　　8日，上海公布楼市调控“沪七条”，内容包括增加土地供应，进一步完善住房保障体系，进一步严格执行差别化的住房信贷政策和税收政策，从严执行限购政策等措施。

　　此前，北京在10月23日发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，明确今后将加快发展自住型商品住房，重点解决自住型改善型购房需求，以支持刚需、平抑房价；房价上涨迅速的深圳也推出八条措施，包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等。

　　中国房地产信息集团分析师杨晨青表示，在深圳、北京和上海相继出台地方新政策后，今年以来房价快速上涨的核心城市的市场整体氛围也将受到一定影响，其成交量价增幅在年底将有所收窄。

　　此外，多地银行个人住房贷款政策出现收紧使刚需及改善型需求入市门槛再度提升。目前，京沪深等城市已将二套房贷首付比例增至七成，多地亦现银行审批条件从严、首套房贷利率优惠取消等现象，一些城市的个别银行甚至已经暂停个人房贷业务，这在一定程度上影响了购房者的信心。

　　增加供给将稳定市场预期

　　“十二五”规划提出，我国建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20％左右。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管陈仲伟分析称，今年以来，一线城市及部分二线城市房价之所以涨势汹涌，是因为其市场存量持续下跌，市场供不应求。政府意欲加大住房用地供应，可视作房地产调控长效机制的一部分，增加供给将有效稳定供求关系，有利于房产交易价格的稳定。作为市场调节的并行机制，廉租房等的建设除能解决普通百姓住房问题外，如果全国3600万套保障房按期完工，并有效入市将能改变全国房地产市场格局，大大降低市场需求。

　　此外，业内人士普遍认为，目前房屋保有环节的成本仍然较低，覆盖面窄、税率较低是主要问题。作为楼市调控的长效机制之一，个人房产税试点的推进将有助于增加市场供应，打击“囤房”。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，全国商品房目前空置率较高，由于房价上涨预期强烈，卖方惜售，如果房产税向存量房动刀，并切实执行，将有效打击房源囤积，增加住宅市场供应，稳定房价预期。