东湖评论：下足“绣花功夫” 推进城市更新

近日，武汉市委城市工作会议暨全市城市更新工作推进会召开，明确以城市更新和精细化管理为重点，加快建设现代化人民城市。放眼全省，“十四五”期间已完成超1.8万个老旧小区改造，惠及数百万居民。当前，国家“十五五”规划强调“探索可持续更新模式”，城市更新的重心，也从重建设转向重治理。在此背景下，武汉市江汉区下足“绣花”功夫强化城市精细化管理，通过“物业城市”创新实践，发动群众共建共治共享，为武汉推进城市更新、破解老旧小区长效治理难题提供了江汉范本。

过去，每个小区都划着“红线”自己管自己，停车位你占我抢，公共空间各自封闭，结果就是资源越用越紧张，服务成本越算越高，企业进来赚不到钱，自然不愿干；居民看不到实实在在的好处，缴费积极性也不高，最后只能陷入两难的恶性循环。江汉区的破局思路，就是摒弃“各自为政”的老规矩，把整个城区当成一盘棋来谋划，以整个街区，甚至全区为尺度，开展一体化运营。通过国资平台与万物云合资成立江汉城资公司，以“街区一体化”为抓手，把原来由不同部门负责的市政环卫、综合巡查等城市服务，与老旧小区的物业管理“打包”运营，原本零碎的治理需求便聚合起来形成了规模效应。专业公司有了运营空间，愿意投入，服务的标准化和专业化程度也随之提升；小区之间物理和管理的隔阂也被打破，停车位、绿地等公共资源得以共享，释放出新的空间活力。

老旧小区运营，终究绕不开一个“钱”字。模式重构是打基础，机制创新则是“物业城市”可持续的关键。江汉区通过“政府补一点、企业挣一点、居民出一点”三方发力，算出了一笔共赢账。政府层面，告别了“大包大揽”的老路子，重点补贴基础物业服务，给政策、给启动资金，引导市场发力。企业层面，被授权合理运营整合后的小区公共资源，停车位智慧管理，小区里的广告位、充电桩统一招商运营，闲置的架空层改造成老年食堂、儿童托管班和社区商业等，收益自然上涨，这些看得见的收益，反过来又能补贴物业费的缺口，形成了“以商养服”的良性循环。居民层面，可以体验“先服务、后签约”的管理模式，等小区实实在在的变化摆在眼前，再投票决定要不要继续请这家物业公司、要不要交物业费。靠服务赢来更多居民的信任，也让小区物业费收缴率直线上升。这套机制，精准对接了国家“鼓励资源资产组合供应整体运营”的政策导向，把城市更新中依赖“输血”的老模式，改成了“造血”的新生态。

走进江汉区智慧城市运营中心，你可以在一块大屏幕上实时看到全区的环卫作业、巡查上报、居民报修情况；AI摄像头能自动识别垃圾满溢、车辆违停；物联网传感器盯着电梯运行、消防通道占用，发现问题自动预警。居民通过“城市管家”网格体系，在手机上就能报修，问题从发现、派单、处置到反馈，实现全流程闭环管理，平均响应时间压到了2.3小时。在改革之初，党建引领这根“红线”，就织进了物业管理的每一个环节。承担运营的江汉城资公司在成立当天就同步组建了党支部，在一线的934名物业楼管员穿上“红马甲”，成了社区的兼职网格员；168名小区党支部书记则被聘为“物业服务质量总监”。这支党建引领的物业服务小队，既守住了为民服务的初心，又把居民的心拧在一起，确保了改革方向不偏、资源下沉到每一栋楼。

城市更新的最终目标，从来都不是建多少高楼大厦，而是让生活在这座城市里的人，过得更方便、更舒心、更美好。回头看江汉区的“物业城市”实践，其实是一种“算大账”的治理智慧，算的是整个城区宜居度提升后，老百姓的幸福感账；是存量资产盘活后，城市价值提升的经济账；是长效治理落地后，政府治理成本降低的长远账。江汉区的创新举措，用系统观念谋篇布局，让城市更新的红利实实在在落到每一个居民的身上，为加快建设现代化人民城市筑牢了基层根基。

稿源：荆楚网（湖北日报网）

作者：王冉（武汉市江汉区“西北湖学社”团队、区商务局）

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