上海证券报：降息不是救房产商

　　所谓救市的说法,是把美国对它的金融市场的一些措施的概括。用到中国房地产市场上,我看不出有任何救市的含义,我国中央政府加大对廉租房这种保障性用房的政府投资力度,支持那些迫切需要改善住房的中低收入群体优先改善住房的政策,都是支持老百姓优先改善住房这个基本需求层面的,没看出有哪条放松了对奢侈性需求的约束,没有一条鼓励投资性、投机性的需求,没有一条减免了房地产商、开发商的金融责任、风险责任,所以我不认可救市的说法。
　　准确的说法应该是宏观调控,就是负责总量平衡关系的政策,供不应求的时候,有可能引发通货膨胀,要采取一定的措施抑制需求。供大于求的时候,我们要刺激需求。供不应求的时候,我们可能要抑制一下需求,使国民经济的总量平衡关系、总供给和总需求尽量达到一个平衡。让老百姓更便宜地买房,怎么能被认为是维护高楼价呢？这个逻辑怎么能建立起来呢？
　　金融专家别自己吓唬自己,同样的金融危机,美国什么症状不一定中国也是什么症状,美国的问题是他欠别人的钱太多,政府、企业和个人消费者,中国的问题是别人欠我们的钱太多,我们持有的美国国债、两房债券以及我们不断膨胀的出口产业的应收账款。面对风险,务必弄明白这一点。
　　另外,也别把当前中国房地产面临的问题估计过大。我给你打个比方,有一个大家庭,兄弟很多,老大一年前买了股票,老二买了基金,老三买了黄金,老四买了美元,老五买了QDII,老六炒期货,老七干脆存了一批石油,老八买了房子。现在,八兄弟中谁是最幸运的？不还是买房的相对幸运一些么。
　　所以我们不要把国内的楼市说得那么岌岌可危。的的确确,最稳定的市场可能是最后风险的集中爆发点,我们恰好是认识到了这一点,所以采取了多方面财政的政策、货币的政策以及鼓舞消费者信心的政策,以化解这个风险集中度。房地产业就是有风险,但是问题在于,如果风险的所有参与人都担一点,就没事。集中在一个人身上就坏了,就把这个人压死了。
　　金融专家是不是意识到了,我们通过绑架消费者信用,把开发贷款的风险加到购房人头上了,现在购房人头上担上浮动利率的风险、未来税收变化的风险、房价变动的风险,自己由于经济紧缩带来的职业不稳定的风险以及种种意外变故,在这个环节中是不是风险太多了？需要通过各种各样的政策使它分散到各个环节去。
　　有一个最近大家争论很多的宏观调控的问题,好像减点税、降点息,对总房贷的影响并不大,但是它是非常重要的政策。因为住房个人按揭贷款总额到今年8月已达3.4万亿,而2003年末,这个指标只有3300亿,也就是说,有90%的按揭贷款是过去4年里贷出去的,而在还贷的时候,头三到五年是高风险期。比如说你月供3000元,其中2700元还利息,300元钱还本金,此时利息稍微往上,或者你的收入稍微往下,你马上就还不起利息,真正的断供临界点恰恰是在这里。我们现在虽然税收降得不多,但是整个购房群体的安全性大大地提高了一步。
　　房价总是在波动的,有时涨有时跌,目前由于市场信心缺乏,它会下跌,但是有一个基本的房地产经济学道理,一个区域,在一个较长的时间里,比如15到20年,一共能卖多少房子是一个常数,在社会经济规模总量增长速度和人们收入增长速度一定的前提下,这一年多卖了,后面的几年可能少卖,这年少卖,后面几年一定会多卖,这是一个道理。
　　还得明明确确地跟大家说,在三年之内、两年之内,房价都有可能跌或者涨,但是在20年内,头和尾之间比较,房价一定是涨的。所以也请大家关注,什么都有卖期货的,可唯独房地产不卖期货,金融衍生品市场,没有一个国家有房地产指数交易,为什么呢？当指数的变化是不确定时,才可以把它做成金融衍生品,而房价是确定要涨的,所以没有哪个国家把房地产价格指数作为一种金融衍生品来交易。但是,这并不等于说明年不会比今年便宜,后年不会比明年便宜,它总是上下波动的。这个风险有多种因素。
　　（作者系中国城乡建设经济研究所所长）
　　来源：上海证券报
　　作者：陈淮