“以房养老”试点即将满月 武汉仍无动静(图)

　　“以房养老”是小众产品

　　长江日报讯（见习记者林敏 通讯员陈怡 彭琼）保险版“以房养老”试点即将满月，武汉是全国4个首批试点城市之一。昨日，记者从参加试点的保险公司获悉，我市试点仍无动静，险企目前没有方案时间表。

　　老年人住房反向抵押养老保险俗称“以房养老”保险，其实质是反按揭，老人将房产抵押给保险公司，险企进行房产评估后给出相应保额，然后每月返还给老人，直至老人身故。

　　上月20日，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州和武汉成为“以房养老”保险试点城市，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。昨日，记者从我市多家保险公司获悉，“以房养老”试点以来，乏人问津。

　　“不知为何要做这个，险企做‘以房养老’其实很复杂，从房屋价值评估到房屋持有，每一步都是麻烦。到需要回收房产时，万一碰到钉子户，又是麻烦。”我市某试点保险公司内部人士透露，目前还需审批的项目太多，也未找到盈利模式，“4月份绝对拿不出方案”。

　　参加试点的合众人寿、幸福人寿、泰康人寿、平安人寿等4家险企均表示，没有“以房养老”时间表。

　　我市作为试点城市之一，不少业内人士认为是由于合众人寿在汉推出了国内首家保险养老社区。其实，同样在汉有养老社区计划的还有泰康人寿。

　　“养老社区和‘以房养老’根本是两回事。”泰康人寿保险专家吕静表示，目前有养老社区的险企更倾向于销售自己的产品。“拿武汉来说，恐怕险企只愿意收市中心便于流通的房屋。目前房屋数量已饱和，险企收房会更挑剔。”

　　业内观察人士认为，合众和泰康面对复杂的“以房养老”，显然养老社区更易操作。“合众养老社区入住还未到一半，泰康之家即将在汉布点。他们对销售自己的产品会更积极”。

　　“北上广等城市已具备以房养老条件，武汉还不成熟。”中国指数研究院（华中）研究总监李国政认为，除需要公正的第三方评估房产价值外，对抵押房产的人群也有门槛。“老人需要拥有房屋完全独立产权，且房屋价值较大，无房产传承压力。且目前房市不稳，谁也不敢轻举妄动。”

　　无房产传承压力的老人大多为失独老人，这也是业界认为“以房养老”需求最大的群体。 “经济情况差的失独老人每月只有1000多元退休金，很多人无房可抵。”我市失独团体“连心家园”创始人李铭兰说，“失独老人最渴望集中养老，抵押房屋后单独养老并非首选。”

　　上海曾在2007年尝试银行版“以房养老”，但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显，已停办。2011年，中信银行在广州推出“养老按揭贷款”的“以房养老”业务，虽有一些市民咨询，但付诸行动者并不多。

　　保险业内人士认为，保险公司开办“以房养老”比银行更有优势。“险企有丰富的人寿和健康保险经验，且目前很多险企也涉足健康管理，若以后与老年人护理相结合，则更有市场”。

　　中国指数研究院（华中）研究总监李国政表示，“以房养老”是一项金融创新，但是小众产品，只能作为多种养老方式的补充。

　　他认为，目前国内大众还很难接受将房屋抵押给金融机构。“这是观念问题，一时很难改变。也许只有失独家庭才会支持，普通家庭往往会将房屋留给孩子”。

　　且就算愿意将房屋抵押给保险公司，险企很有可能会挑肥拣瘦。“一套汉南区的房子和江汉路的房子相比，保险公司一定更愿意收江汉路的房子。而在江汉路拥有房屋的居民完全可靠租金养老，不需考虑抵押。其实符合条件的抵押人不会很多。”他说。

　　（见习记者林敏）

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　　“以房养老”发展历程

　　早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

　　2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。

　　2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见[3]》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　限制“倒按揭”的几个问题

　　法律制度

　　法律法规没有明确规定，政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

　　“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。

　　如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

　　养老观念

　　“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下，许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子，到老了，却又不得不将房子抵押给银行，以贷款养老，这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出，“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈，养儿就是防老，我认为主要是社会的大环境的重压，每个人可能都不能应付这个社会，但是我们的专家学者总是让新一代适应社会，没有办法。

　　金融机构

　　“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

　　养老机构

　　老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

　　产权制约

　　我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

　　以房养老的探索模式

　　去年年底，上海银行签约沪上知名房产中介，为该行养老客户实现“以房养老”提供“一站式”专属优惠服务。据了解，此次合作主要针对上海银行养老金客户，合作内容主要包括：

　　一是针对有出租房屋需求的上海银行养老金客户提供专属佣金优惠或房东“金色管家”服务优惠。“金色管家”服务全程代为出租房屋，并提供贴心服务。上海银行养老金客户可免费委托签约房产中介为其出租房屋；房产中介免费为养老金客户寻找租客。同时在出租过程中，提供全程专业管理，养老金客户无需为租房琐事操心，也不用为清洁、追讨、维修等日常事务烦心，免除了养老金客户房屋出租的后顾之忧。此外，房屋租金每月由房产中介准时打入养老金客户的“美好生活卡”，养老金客户房屋出租全程不用担心租金收入，收租金犹如领工资，并可转嫁空置风险。

　　二是针对有换房养老、房屋买卖等“以房养老”需求的上海银行养老金客户，特别提供专属的佣金优惠服务，以及定期看房团、免费咨询、专题讲座等丰富多彩的现场服务。

　　本次与沪上知名房产中介的合作，是上海银行积极贯彻落实9月13日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，并致力于成为“养老金融服务专家”的一项举措，是上海银行围绕养老客户医、食、住、行等生活需求积极打造的养老特色增值服务平台的重要内容。通过此次合作，上海银行将致力于为养老金客户提供更丰富的养老生活方式选择，使养老金客户享受“轻松养老，精致生活”。

　　国外“以房养老”面面观

　　住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了缓解住房问题而提出的一种措施。现在，美国、加拿大、德国、新加坡、法国等西方发达国家及亚洲的日本、新加坡等已建立起比较成熟的制度。

　　美国

　　“以房养老”模式的专业名称叫做“倒按揭”。倒按揭是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立的。如今，倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。美国的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人。

　　1、联邦住房管理局有保险的住房倒按揭贷款。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。

　　2、联邦住房管理局无保险的倒按揭贷款。

　　3、放贷者有保险的倒按揭贷款。

　　住房资产高则可贷款数额高；年纪大的住户贷款数额高，这是由于其预期寿命短，意味着还贷周期短；夫妻健在住户比单身者可贷款数额低，因其组合预期寿命大于单身者；预期住房价值增值高可贷款数额高。

　　加拿大

　　超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。比如一位65岁的老人将所住的房产抵押给银行，贷到10万加元，该老人15年后“归西”后，银行将其房产处置后获得20万加元，减去10万加元的贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的几万加元就由其子女或其他继承人所得。

　　新加坡

　　有两种方式待选择。第一种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得收益。

　　新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。

　　老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。

　　日本

　　日本以房养老产品的设计具有局限性。日本是自然灾害严重的国家，在日本人心目中，土地远比木结构房屋重要。因此，在日本的房产价值计算中，政府乃至很多金融机构只计算土地价值。而且，一般只能以附带土地所有权的“别墅”作为担保物，这就意味着即便是高档公寓也会被挡在门外(因其土地为共有)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只限定接受日本某地区的不动产作为担保。

　　为了防止合同到期或老人去世后出现抵押权实现困难，日本以房养老产品大多限制老人与他人共同居住，有的只允许老人与65岁以上配偶共同居住。

　　但是，日本老年人的养老问题日渐突显。2010年日本“高龄社会白皮书”中统计显示：65%的日本老人对其储蓄额不满意，且62.8%的老人希望“一直住在原来的住房里”。同时，日本内务省统计出65岁以上日本老人的住宅自有率达到了88.9%。在这样的背景下，日本采取了许多措施推动以房养老产品的普及。

　　推进二手房“适用寿命长期化”建设。不动产抵押价值评估低了，老人获得的养老金会减少；评估高了，金融机构风险会增加。为此，日本国土交通大臣确定，必须由从事不动产买卖以及房地产开发(房屋改造业者)以外的第三人机构对二手房进行检查和评估。同时，日本创设了“住宅性能标示制度”，并制定了《住宅品质确保促进法》，要求开发商在一定年限内完全承担房屋的瑕疵担保责任，不仅要对房屋结构缺陷承担责任，而且对屋顶、外墙等漏雨、渗水等也必须承担瑕疵担保责任。

　　推广“储蓄连动型住宅抵押贷款”。日本还开发了储蓄连动型住宅抵押贷款，在该产品项下，如果老人购买了银行的“倒按揭”产品，则只要老人在同一家银行拥有存款，则相同金额部分的存款利率可以和贷款利率相抵。

　　“连带保证人”与“补充型公共保险制度”。此外，或许我们还可以吸收日本以房养老制度前期失败的教训：允许老人和自己的子女共同居住。这对我国有重大现实意义，我国独生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。为此，我们或可在产品设计中，将同住的子女列为贷款的连带保证责任人。这样一来，如果老人去世后子女能够偿还贷款的，则不必拍卖房屋；另外一方面，子女作为老人的继承人，意味着银行拍卖所得款项在抵销借贷之后的余款必须还给子女，而如果出现房屋抵押价值低于贷款总额时，超出部分可以视为“老人的借债”，而子女则必须对超出部分进行偿还。而且，将子女作为“连带保证人”，还可防范子女的道德风险。

　　为避免老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值带来的金融风险，日本也在积极研究美国的“公共保险”制度。如果出现老人最终的融资总额超过其提供的不动产价值，“公共保险”将作为补充。在美国的各种以房养老产品中，联邦政府的房产价值转换抵押贷款(HECM)产品面向低收入者，且HECM的利用率相当之高，全美很多金融机构都提供这种产品，理由就是该产品适用FHA保险(补充型公共险)。