长江商报讯 本报记者 杨玲玲
武汉楼市进入传统销售旺季倒计时，开发商或老盘加推，或新盘入市，纷纷为“金九银十”作准备。
在武汉房地产市场不断释放出“日光”、涨价、抢房的背景下，亿房研究中心高级研究员余淼近日表示，目前来看，房价上涨是主流，但具体楼盘的售价是涨还是跌，仍要根据实际情况而定。
8月25日晚间，央行再次打出降息降准组合拳。央行宣布，2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。这是自2014年11月起，央行第五次降息和第四次降准，也是今年以来第二次“双降”，此次力度较上次的“降息+定向降准”更大。
对此，余淼表示，“虽然这是一次明显的针对股市的行动，但因为降息后直接带来购房成本的降低，为楼市再添利好。”9月份，泛海国际居住区桂海园、复地东湖国际、保利城、绿地汉口中心等武汉楼盘有望开盘。
8月份楼市成交量持续增长
根据中国指数院发布的全国百城价格指数统计显示，截至7月底，武汉房价已经连涨六个月，武汉住宅样本的平均价格已达8400元/平方米，与今年1月7761元/平方米的价格相比，涨幅达8.2%。
房价上涨的同时，武汉的房屋销量也在走高。据统计，刚刚过去的7月，武汉住宅成交1.7万套，创造历史同期新高，较去年7月增长28%。实际上，2015年武汉楼市成交持续火热，从3月到7月，连续5个月成交量都创出历史同期新高。迄今为止，前7个月武汉住宅成交10.9万套，较去年同期增长23.8%，这一数字超过2011年武汉全年成交量，与2010年全年持平。
“根据8月份的市场表现，成交量可能会突破7月份的14778套，保持继续增长的势头，并且9月份成交量预计会超过15000套。加上政策利好不断，上半年连涨三个月的行情亦有可能在下半年重演。”亿房网相关负责人表示。
武汉房价已经连续数月上涨，即使是传统淡季7月和8月，武汉楼市依然火热，销售量同比大幅增涨，房价环比出现小幅上涨。武汉房价评测中心分析师表示，相当一部分开发商预判，九月、十月的楼市应该较为火爆。他还表示，目前武汉市对商品房预售许可证有收紧的迹象，如此一来，市面供应量减少的话，也会导致房价上涨。
涨是主流，但并非“一片看涨”
8月，越秀精武路地王首开去化率达七成，成交总金额超6亿元；南湖东原晴天见首推276套房源，开盘即售罄，一分钟卖3套房，前期认筹就接近600组；远洋心里千人抢房，开盘2小时就销售了3个亿。作为“金九”的试金石，8月武汉楼市成绩还算漂亮。
据亿房网信息中心统计，截止2015年8月26日，9月江城预计有26个纯新盘入市，20个老盘加推。纯新盘中武昌及周边区域11个，汉阳及周边区域5个，汉口及周边区域9个。总开盘量与8月份14家新盘开盘量相比，推盘量翻倍，而武昌依然是推盘主力城区。
位于汉阳中心的王家湾中央生活区，目前对外均价9700元/平方米，8月30日预计加推三期16#楼148平方米、192平方米超大户型，预计售价在10000—11000元/平方米。而位于四新的招商公园1872，预计今年下半年加推四期180—205平方米超大户型，售价高达12000元/平方米。与招商公园1872紧邻的卧龙墨水湖边，预计9月初加推12#、13#130—160平方米大户型，售价为10000元/平方米。
有的开发商选择在“金九”加价冲量，也有部分开发商选择减价加推，希望以走量的方式分得市场一杯羹。以位于汉阳区四新大道与连通港路交汇处的中铁世纪金桥为例，该项目7月首期开盘在售3—11#楼121—203平方米电梯花园洋房，均价11500元/平方米，预计9月中旬加推12#、13#楼93—128平方米高层户型，最新均价为8000元/平方米。
一边是高歌猛进的涨价，一边是犹豫不决的降价，同样的市场背景下，为何会出现截然相反的销售策略？
“目前武汉房企金九推盘基本仍按自己的节奏和定价来走，部分楼盘涨跌情况，整体而言与项目所在区域地段、规划更新相关；从横向来说，与所在片区的新老盘多少、冲击程度有一定关联；从纵向而言，项目首期与后几期的价格基本也会有一定的波动。只不过，多数开发商选择在金九银十推盘更多是希望‘锦上添花’。”余淼提出。
同时，余淼分析称，虽然适逢“金九”，涨价呼声很高，但肯定会出现区域分化，对于主城区来说，大部分楼盘应该会保持价格平稳或小幅上涨的态势，而某些选择在此时降价的楼盘相对而言会比较少，比如很多前期卖得并不好的楼盘可能会选择在这时降价冲量，“目前来看，涨是主流，但并非‘一片看涨’。”
“金九”武汉哪些区域最先“火”？
既然“金九”行情可期，那么，武汉哪些区域会最先“火”起来？从1—7月各区域楼盘成交情况来看：成交量方面，受“刚需”追捧的白沙洲、南湖、汉阳沌口等区域成交量下滑，市中心区如武昌中心区、汉口中心区、二七后湖、青山区等成交量明显上涨。其中，二七后湖和青山区的成交量双倍增长；成交表现一向平淡的汉口中心区亦开始迅猛发力，成交量暴增。销售良好的区域由二三环外围区域向城市一线中心聚拢，并且有逐步加强的趋势。
从成交价格上看，绝大部分区域价格都在上涨，以中心区的涨势最为迅猛。比如，武昌中心区楼盘均价从年初的12193元/平方米涨到7月的13350元/平方米，累计上涨1157元；汉口中心区累计上涨424元，南湖片区累计上涨913元，二七后湖片区上涨435元。与之相对，白沙洲、东西湖等片区价格基本持稳。
武汉楼市分区域呈现的这些特点追其根源，正是购房主力群体及喜好发生变化所致。随着政策的放开，市场的购房主力群从刚需开始向改善性需求转变，相比价格优势，这部分人更在意楼盘的综合实力和对大户型的热衷，他们消费能力旺盛，因而对楼盘也更挑剔，尤其重视地段和配套。
其次，新兴的“刚需”群体和过去也有不同。他们对楼盘的选择标准不再被“价格优势”套牢，选择更多样化，对楼盘的判断标准也更热衷时尚、个性和创意品味。
综上分析，在即将到来的“金九”时期，武汉中心区域，如汉口中心区、武昌中心区、二七后湖区及南湖片区等将表现活跃，同时四新区的表现也值得期待。
目前来看，房价上涨是主流，但具体楼盘的售价是涨还是跌，仍要根据实际情况而定。
——亿房研究中心高级研究员余淼
（作者： 编辑：肖梦吟）
