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楚天金报:车位之争不是小区家务事

发布时间: 2014-12-03 08:24:46  来源: 荆楚网  作者:柯锐  进入电子报

  据《南方都市报》消息,1日,深圳市规划和国土资源委员会召开新闻发布会,公布《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。办法拟规定,深圳将分类确权停车位,全国首创性地将停车位分为配建和增设两种。配建车位归全体业主所有且禁止买卖,增设车位归开发商所有可有条件租售。
  在国内大城市的居民区,“车位之争”愈演愈烈。不少小区停车位不足,出现占用道路或其他场地作为车位;有的开发商擅自对本应属业主共有的车位收费出租、出售。在这些纷争矛盾中,停车位的所有权归属是问题核心。
  对于车位权属问题,亦有相关法条,然而不足之处是法律规范不够细化和明确。例如,《物权法》第74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。应该说,这是涉及车位权属问题的核心法条,但是,长期以来,各方对此的理解有分歧,业主们认为停车位属于“共有”,且开发商在地价、容积率等方面未付出额外成本,理应归业主共有;而开发商则普遍认为停车位可“约定”。这种分歧的存在,使得出台一个专门的条文进行规范显得必要。深圳此次的《办法》,对权属问题进行明确界定,它意味着,占用业主共用的公共场地、道路建设的地上停车位以及利用人防工程建设的地下停车位,其所有权一律归业主所有,而不允许开发商与业主约定,从而消除了相关法规的模糊空间。可以说,这是对《物权法》“首先满足业主的需要”条款的再次明确和落实。因此,深圳此次停车位确权办法的出台意义重大,值得国内其他大城市借鉴学习。
  科斯定律认为,产权明晰是交易的前提,它能减少交易费用,有利社会整体利益。产权清晰了,当事人可通过协商达成利益平衡。同理,只有法律清晰确定了车位权利归属,业主和开发商、业主和业主之间,才能就停车位利益分配达成稳定的预期和对策。
  不过,从深圳此次《办法》看,虽然明确了相关权属,但在如何切实具体保障业主权益,以及对开发商违规行为处罚等方面,仍缺乏明确的监管主体和执行条款。实际上,长期以来,开发商利用“协商”等方式在格式合同中擅自决定车位所有权,虽通过合同关系来约定遵循了“私法自治”原则,可避免公权力过多干涉民众生活,但是,由于开发商和业主信息不对称,地位不平等,双方缺乏平等协商和对话的基础,而在业主利益受损时,鲜有监管部门干预,开发商的侵权行为也较少受到应有处罚。
  因此,在停车位的相关问题上,仍需强调执法和监管的刚性,此外,应完善业主委员会的建立和履职,使业主有参与利益博弈的平台,从而在平等协商的基础上,使利益各方达成妥协和平衡,和谐共处。
  稿源:楚天金报
  作者:柯锐

(本文来源:荆楚网 编辑:冯婷)
关键词:车位;小区;

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