慎提房地产中国特色论

　　目前，国际的通行的衡量房地产是否存在的泡沫主要指标包括租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。按照这些指标，中国一线城市早就存在巨大的泡沫。为此，最近中央政府密集出台了楼市调控政策。一线城市的商品房市场也开始呈现降温迹象。有数据显示，北京、上海、广州以及深圳四大房地产市场的一手住房成交量，在过去的1个月中快速下跌。其中，上海在2010年1月，环比2009年12月大幅减少了51%左右。但就此认为中国一线城市房地产的泡沫即将破灭，那肯定是过于简单的下结论。因为，一方面每年的第一个月就是楼市成交的淡季，例如上海市2006～2009年1月成交量环比分别减少了33%、5%、17%和44%。另一方面一线城市的房价并没有随成交量的下降一起下挫，1月份成交均价与上月月基本持平，个别城市还有小幅上涨。
　　只所以，在如此密集的楼市调控政策出台的重压下，中国一线城市房地产价格依旧如此顽强的坚挺，不愿意低下充满泡沫的头颅。是因为有一种巨大力量的存在。这种力量认为中国的房地产有着中国特殊的情况，按照国际通行的标准来衡量中国房地产是否存在泡沫是不科学的。支撑房地产中国特色论的主要论点集中在三个方面。
　　一是，中国目前只有45%城市化率要提高到正常的75%的话，意味着今后的20年，还将会有4亿左右的农民要进城。这种持续时间如此之久，人口转移如此之大的城市化进程，只有在中国才能出现。这必然会带给中国房地产市场巨大的刚性需求，所以中国的房地产市场现在不存在泡沫。
　　二是，到2009年末中国拥有全球最多的外汇储备近2。4万亿美元，是第二名日本的两倍还多。这种巨额的外汇储备和大量境外热钱结合，将直接导致了中国国内的流动性过剩，极易诞生通货膨胀和资产泡沫。中国房地产成为消化这种流动性，预防通货膨胀的最佳场所，所以房地产即使有泡沫也难以破灭。
　　三是，中国的地方政府都将房地产作为财政收入的主要来源。2009年，中国70个大中城市土地出让金共计1万836亿元，不少城市土地出让金占财政收入半数。如果再加上房地产的其他的税收收入，地方政府的财政收入更是高比例依赖房地产。所以，即使房地产有泡沫，地方政府也不可能让泡沫破灭。
　　对这种房地产中国特色论，我们需要理性、深入的分析，对一些问题透过现象看本质。不能被一些似是而非的观点，遮掩住事物的本质，从而给中国经济留下巨大隐患。
　　一是，4亿农民进城是不可能购买得起一线城市的房子的，他们能够购买起的主要是一些中小城市，或者城镇的房子。他们的低房价需求，不可能成为中国一线城市巨大房价泡沫最后的接盘者。中国目前的房地产泡沫，主要存在一线城市，而非广大中小城市。今年的中央一号文件，就明确表示要重点发展中小城市和小城镇，用中小城市和小城镇作为农民转移的载体来满足未来4亿农民进城。所以用城市化作为维持一线城市房价的巨大泡沫的依据，是个彻头彻尾的伪依据，存在严重的结构性问题。
　　二是，即使中国存在严重的流动性过剩，资金需要将不同产业作为容身场所。但资金永远是按照国际标准，是逐利的。在一线城市2009年房价如此暴涨的情况下，要想继续保持这种暴涨，已经成为一种不可能。也就意味着投机资金的回报会大幅下降。伴随着这种下降，巨额流动性资金就很有可能抛弃房地产而去，寻找新的逐利产品。前几年的普洱、红木、和田玉上面的流动资金的大额进出，直接导致的大涨大跌。同时在一线城市，房地产的投资属性、投机属性已经远远超过了居住属性，完全可以将这些房地产认定为资本品。既然作为一个资本品，它既然有暴涨，也肯定会有暴跌。历史上从来没有过只涨不跌的资本品，尤其在流动性过剩的情况下，更加容易出现暴涨暴跌。
　　三是，地方政府这种利用房地产发财的根本原因还是在于地方政府的事权和财权不配套，中央与地方的财政分配体制不合理，地方官员政绩考核不科学所致。表面问题在地方政府，根本问题在中央政府的制度设计。在民众对高房价日益不满的压力下，一个以人为本的中央政府会有这种动力来改变这种制度设计上的缺陷。通过改革一系列政策，逐步让地方政府不再成为高房价的推手，不会再一味的去为房地产泡沫护航。
　　对房地产中国特色论，一定要慎提。这种提法，容易误导整个社会。一旦房地产累计的泡沫大的不可收拾而破灭的时候，那将给整个国家和人民造成的巨大伤害。
　　稿源：中国经营报
　　作者：易鹏