罗准：国家现行政策作用有限楼市明年下半年有望复苏

　　昨天，国务院办公厅发布了关于促进房地产市场健康发展若干意见的〔2008〕131号文件， 对17号国务院常务会议的决定进行了细化。这份文件不是第一个，也决不是最后一个。
　　从10月23号财政部发布的以降低税负为核心的三条救市政策，到12月17日国务院常务会议公布的以二套房松绑为核心的三条政策，再到今天国台办发布的鼓励开发商以合理价格促销商品房的“国十三条”。我们可以清晰的看到一个从税费、利率、首付再到二套房的降负路线图，三份文件集中在3个月内发布，而这三个月，也是全球危机进一步恶化的三个月，我国11月出口额比去年同期下跌了2.2％，进口额更是惊人地急挫17.9％，要知道这个数字在10月份是出口额比去年同期增长19％，出口的下滑使40％的GDP面临压力，更使进城务工的约1亿3千万人面临失业风险。国家提出的四万亿投资拉动内需还需要一个释放的过程，而成功的关键在于引导民间投资，盘活流动性。
　　11月份我国社会消费品零售总额9790.8亿元，虽然同比增长20.8%，但比10月份回落1.2个百分点，为第二个月增速下滑。GDP三驾马车相继显出疲态。参照其他国家经验，消费拉动GDP成为当务之急，但占居民消费大项的房地产自下半年以来全面陷入停滞。国家提振消费信心，拉动内需的焦急心态虽然人人可见，但实际效果又如何呢？
　　政策有作用吗？有多大作用？
　　从11月1日起生效的财政部文件来看，效果还是有的，但比较有限。举例来讲，西安11月全市商品房销量止跌上扬，环比增长17.48%，虽然这一成绩是在10月环比下滑12.49%的基础上取得的，再一次证明，对消费者有利的事情市场还是认的。但这一成绩并不代表全面的情况。据了解的情况来看，有些银行根本就没有执行20%首付、利率下浮30%的规定。西安南郊一大型国有地产开发商的楼盘都没有能力与银行取得一致，何况民营开发商。
　　楼盘价格只能在项目质押价格和现行价格之间浮动
　　站在银行的立场讲，早执行早减利，在全球经济危机的背景下，银行的利润也在萎缩，相对于其他贷款而言，住房按揭贷款是银行最安全利润最丰厚的贷款品种。让其自减利润是难上加难。尤其是把开发贷款和按揭贷款捆绑起来的项目，更是如此。对于今天的国办文件，其要害也在于此。很多人在骂开发商，开发商是在市场好的时候趁机赚了钱，但银行更赚钱，看看各家银行的年报，大家就明白了。而现在预期房价下挫的大背景下，很多开发商私下里对万科是痛恨不已，但他们也无能为力，因为如果项目预期价格低于开发贷的质押规模，银行就会提前收回贷款，或者不再展期，而开发商在根本就不能实现按期回款的前提下，也不敢随意降价，更不能把价格降到项目开发贷价格之下的，否则，银行会成为压死开发商的最后一根稻草。所以，楼盘的价格只能在项目质押价格和现行价格之间浮动。
　　所以我们对政策的作用持谨慎乐观态度。
　　政策作用有限的深层原因：便宜才是硬道理
　　最近我们可以看到，在商品房普遍不景气的背景下，现在各地小产权房正卷士重来，从北京、广州、深圳等地情况来看莫不如是。为什么，就是因为便宜。以广州为例，商品房9000元与宅基地房2000元比，谁也会动心。在这种效应下，很多开发商也不愿在前景不明的情况下办理五证，而是学起了小产权房，以内部认购的名义先收钱，再办证，毕竟办理完毕证件要缴齐很多规费。而内部认购则是先收钱。这样的开发进度和销售模式为小产权房的低价所迫而退回了02年以前的市场模式。但是如果要恢复房地产的信心，肯定不能倒退，必须在政策和成本上再下功力。
　　昨天的肉今天的骨
　　07年很多开发商拿地的楼面价都在同期同地楼盘的售价水平上，各地“地王”屡次被刷新。在这一情况下，开发商降价就不仅意味着年报的难看，更意味着崩盘。所以只能去化往年存货，搁置土地储备。如2006年万科每平方米地价的平均成本约1860多元，2007年暴涨至约3580元，今年新增土地储备仅2044元/平方米。这就意味着万科今年降价的房可能是06年的地，而07年的土地放缓开工财务压力可能会更低。
　　楼市成本降的空间已不大
　　在土地成本上，让土地出让方回吐是不现实的，但在建安成本（指建筑安装工程成本的简称，包括建材费、人工成本、机器使用费，水电线路安装费等。）上是否有可行空间呢，答案是不多。要知道，在售的房源材料可以是07年下的单，至少也是今年上半年下的单，彼时油价都冲高到了140美元/桶，钢材、水泥都是屡创新高，而我们拿现在腰斩的原材料价格去要求腰斩的房价，答案只能是一个：学习美国政府救助汽车业一样防止大规模房地产业危机了。成本降的空间不大了，但在费用上呢，西安市率先在全国出台了<<西安市人民政府关于恢复房地产业发展的若干意见>>，以地方政府一己之力，为开发商减负，客观上也为兄弟省市和国家部委出台相关政策提供了实践参考。算是为今天国办要求开发商以合理价格促销商品房提供了一个费用保障。人力成本的下降也成了必然，现在房产界的失业人士也是门庭若市的充斥于各个待聘职位上。明年的裁员和减薪也成必然之势。
　　怎么样才能刺激消费？政策要有力量
　　信贷和利率要有力量：明年对于个人而言，买房还是需要更强的刺激才行，在9月16日起年内5次降息的基础上，央行22号再次下调存贷款基准利率0.27个百分点，其中5年以上贷款利率为5.94%，回复到04平。但存款准备金率尚在2007的水平。如果以03年首次宏观调控房地产为房产起飞之日算，或许存款准备金率维持在03年9月21日7%的水准为宜；而存贷款基准利率是否也一次回归到02年2月21日的水平为妥，尚需论证。
　　契税要有力量：这轮刺激住房消费，也是从契税开始的，但是我们发现力度还是不够，可以学习下02年以前上海的经验，可以由地方政府自行确定，或以补贴的名义在现行基础上减半征收，让契税减到0.5%的水平。
　　配套要有吸引力：现在有人提出了蓝印户口的想法来刺激购房，各地情况不一，方法不同，除了特大城市，推动城市化进程的大城市和中心城市都可以借鉴这种作法，当年西安高新区在一片荒地的时候，就是用买房即落户，子女享受高新教育的方式拉动了区域房产消费。从而造就了今日西安的一个重要经济增长极。
　　09年房市的前景：明年下半年可能好转
　　2009年上市的房产，其土地多是07年的产物，而有实力以合作或兼并方式取得08年牺牲地产商的土地的开发商，在整理项目后也会推出，但土地应该都是07

年拿下的，08年成交土地的成本应该略高于06年而大大低于07年，这样，我们预测09年上半年应该还是消化存量房为主，其在成本压力下普遍降价幅度有限，如果能够解决融资问题，倒也可以割肉周转，拿新地走新路。所以我们认为，明年上半年的情况不容乐观，但信托、债券可能会复苏并热闹起来，而09年下半年该死的也死了，留下的都是有钱有地的壮士，应该可以拿08年的地进行开发，其形势会好转起来。这里面还有一个关键，那就是美国经济复苏的速度，毕竟GDP三驾马车里最有力的是出口，而出口的基础就是制造业。由于滞后效应，次贷危机引起的经济危机传导到中国用了半年，打落GDP用了一年。以此类推，如果像蒙代尔所言，美国经济明年上半年复苏上扬的话，传导到中国应该在09年底，而全国经济再次提速，应该在2010年的上半年了。
　　所以，房市应该是在明年下半年好转。而买家抄底的时刻应该就在明年四月左右，这里应该是底部。如果政府反映更快的话，应该在4月份房市下滑时就停止提高存贷款利率和提高准备金率，而不是在6月7号还在提高。同样，复苏经济更需要果断有力及时的政策导向，否则加上市场的扩散和滞后，消费信心恢复会更慢。

　　稿源：荆楚网

　　作者：罗准（资深房地产专家，曾在西安与宁波参与多个推进当地城市化进程的重大项目，对房地产政策、金融、投资与开发实务有着敏锐的洞察力和实践力，曾与银行合作首创买房信贷项目，其文章发表在多部专刊上。）