柯玉乾：面对楼市，地方政府应勇于“壮士断腕”

　　继《常州日报》在其头版头条号召居民买房后，呼和浩特发文公布，居民购买商品住房(含二手房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。成为全国第一个放松楼市限购的城市。（7月22日《中国经济周刊》）
　　前不久中央还下文强调要遏制房价的不正常上涨，现在地方就上演了一出“大逆转”的戏法给楼市升温，是什么让地方政府如此大胆竟然和中央“对着干”？
　　近几年来，“地王”的出现屡见不鲜。花这么大的价钱来圈地，这些商人犯傻了？其实不然。他们的获利点在圈地之外的垄断和税收上。当一些房地产商人通过投资为地方带来经济发展和就业增长时，当地政府会对其“感恩戴德”，并在土地和税收上为开发商提供方便。这就是万达和万科等房地产企业越做越大而一些小企业则面临消亡的重要原因。
　　更为重要的是，商人圈地，获利最大的还是当地政府。当商人圈了200亩地后，地方政府就会拿着周边的1000亩地去银行贷款，这已成为行内“公认的秘密”。而如果想要得到更多贷款，就会将土地价格的估价抬高。就好比一个人用1000万的价格买了10件古董，每件100万，然后他去参加拍卖会把古董价格抬到每件500万，那么原来的10件古董现在的价值5000万。如果用来投资，假设抵押率是0.3，之前能融资300万现在是1500万。通过这种方式，地方政府赢得了大量的投资资金。
　　由此可见，近几年房价的不正常波动，表面上看是一个尚不规整的行业，市场的躁动，实质在于地方利益和房地产产业的高度关联状况没有得到根本性的改变。在土地出让金构成地方财政收入的主体时，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，一旦楼市趋冷，政府自然会加快救市政策的出台。
　　问题是这种依靠房地产业的发展来挽救地方经济的方式真的有效吗？依靠土地转卖固然可以增加地方政府的财政收入。但随着市场经济的深入发展，民众对于住宅的需求终有一天会达到饱和程度。现在出现的一些二三线城市楼房价格下降就是最好的例证。可见，如果还是抱残守缺，靠老祖宗留下的土地吃饭，地方经济的发展终有一天会走向尽头。所以地方政府应该正视现实，拿出“壮士断腕”的决心和勇气，对于土地的流转和承包问题进行彻底的改革，由原来单一地依靠土地买卖的盈利模式向多元地利用土地资源的发展方式转变。期间可能会经历地方税收在一定程度上减少的尴尬，但是从长远来看，这种阵痛所带来的福利反馈是短期的救市改革所无法比拟的。
　　不论地方财政有多么依靠房地产业，救市如同吃兴奋剂，虽可出现短暂的亢奋，但终究是治标不治本。只有站在理性的发展高度上，注重培育和发展实体经济，客观估计本地房产需求，才能从源头上解决地方存在的“房地产综合征”问题。
　　稿源：荆楚网
　　作者：柯玉乾