楚天金报：李亚鹏35亿进军商业地产会否抓瞎

　　李亚鹏转身开始投资开发地产项目，跨界运营商业地产大盘。首次进入商业地产领域，即投资35亿元押宝体验式文化艺术商业地产。（11月25日《西安晚报》）
　　明星们在圈子里摸爬滚打、财富积累到一定实力后，就开始理财投资，试图滚大财富积累，而最热衷的理财方式是炒股、炒房等，斥巨资跨界进入商业地产领域还鲜见。从这一点上来说，不得不佩服李亚鹏的勇气。
　　对于李亚鹏事业转型跨度如此之大，业内外有许多疑问。李亚鹏作为一名知名演员进入自己过去并不熟悉的房地产领域是否有能力驾驭？此时斥巨资进入是否明智？是否会成为接力游戏最后一棒者？是否预测到了房地产存在的巨大风险？
　　从整个房地产领域来说，经过十年疯狂，目前房地产泡沫已经相当大。泡沫的主要表现形式是房价高，高房价远远脱离房地产生产要素包括土地等的真实价值成本，并且远远脱离百姓的收入水平和对房价的承受能力。因此，在宏观经济走势、房地产非理性增长，房价处于最高位置时，进入房地产领域并非明智之举。
　　从商业地产领域来看，现状和未来都不会太乐观。今后商业地产面临的挑战要比商住地产更大。主要挑战来自互联网的大发展，特别是电子商务迅猛发展对商业地产的冲击。对商业地产的最大冲击是，对传统的门面房、街面房要求不是那么强烈了，零售渠道正在快速由线下向线上转移。这种趋势在未来将会愈演愈烈，已经使得物理性的购物商场、门面房、街面房等商业地产走向夕阳产业。
　　写字楼商业地产未来受到的冲击不比实体店的购物中心等小。随着互联网特别是移动互联网的发展，未来居家办公或不设集中写字楼办公将成为一种趋势。这对商业地产的写字楼冲击可想而知。
　　具体数据也许更能有力说明问题。李嘉诚的和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑。和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。潘石屹抛售上海商业地产与租金越来越低、收益越来越差不无关系。物业顾问“莱坊“预计，2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13％。
　　不过，李亚鹏的聪明在于找到一个商业地产貌似很有潜力、有前景的突破口——旅游休闲文化商业地产。随着经济发展，百姓收入提高，对旅游休闲和文化艺术需求将非常之强劲。这个“点”上的商业地产应该是朝阳产业。14年前的1999年，美国人耗费在休闲上的时间与工作时间各占50%，中国目前相差甚远。
　　李亚鹏也许在商业地产走下坡路之时，寻找到了难得珍贵的突破口。
　　稿源：楚天金报
　　作者：常亮（知名财经评论人）