万吉良：神九能上天，房价为何下不来？

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。10年持续调控，房价一路走高。（3月2日新华网）
　　楼市十年九调，不能不说调控部门用心良苦，但为何房价屡调屡高，的确值得我们深思。
　　也许有人说房价调控非常复杂，难度很大。但再复杂也比不上神九上天系统工程复杂，再难也比不上神九上天之难。那为何神九能上天，房价却下不来？其主要原因是调控部门的着力点选择不当。
　　决定房价上涨的主要原因，不外乎三个：其一是建设成本；其二是开发商利润；其三是需求增长。
　　房产开发建设成本，一个是刚性成本，主要包括地价与建筑材料，尽管每个城市的地价与建筑材料价格有所区别，但这一块绝对是有一个市场行情的。也就是说这一块成本是说得清与算得清的。另一个是“关系成本”，你监管部门越调控，开发商跑有关部门审核或审批需要花的成本就会水涨船高。有开发商深有感触的说，“你不跑不行，解决不了问题。监管文件虽然是统一规定，但实际操作是有差别的，其他竞争对手能拿到优惠和监管放松等政策，你拿不到，就等于亏了。”而这一部分成本当然是羊毛出在羊身上。
　　开发商利润，据有关资料显示，在亚洲地区，尤其是中国，房地产开发商是富豪榜上最大的赢家。如果房地产开发商利润空间不大，如何成为富豪榜上最大的赢家。全国各地，从大城市到中小城市，之所以房地产开发如火如荼，难道都是为了老百姓“安得广厦千万间”，可以说搞房地产开发比搞科技开发赚钱容易得多。
　　再说到房地产需求增长，由于一切公共服务设施全是向城市人倾斜，包括教育、医疗、就业、社会保障等政策，可谓城乡“冰火两重天”，谁不想买一套房子，成为城市人呢。正因存在此类刚性需求，所以也容易产生投资投机性需求。
　　话已至此，不难看出房地产调控部门的着力点选择不当的问题了。本应在卖房者身上做文章搞调控，不准高利润卖房，不准搞土地财政抬高地价，不准搞官商勾结只准买开发商的高价房。与此同时，要大力发展壮大中小城市，大力发展农业农场经济，并配合完善的社会保障制度，缩小城乡差别，让生活在基层的科技人员，工资及福利待遇不低于城市人员。我想谁还愿意去买高价房一辈子生活在环境不断污染的城市之中。
　　“新国五条”关于征收20％的个人所得税，看似杀伤力很大，却伤了无辜。因为很可能会转嫁到购房人的身上，并从而影响到二手房市场和新房市场。对于有刚性需求的购房者来说，如果他非买房不可，就可能会考虑新房市场，更加剧新房市场的火爆与价格上涨。如此看来，房地产开发商又要大笑三声了，因为羊毛出在羊身上已被历史所证明。
　　来源：荆楚网
　　作者：万吉良